Prawnicy

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Z mocy prawa – zgodnie z art. 6 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. nr 80 poz.903 z 2000r. wraz z późn. zmianami) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Tak więc własność lokalu stwarza po stronie właściciela prawo podmiotowe bycia członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Taka sytuacja daje właścicielowi lokalu pewne prawa i obowiązki. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Zaliczki te podlegają rozliczeniu – ostatecznie na koniec roku przy zatwierdzaniu bilansu przez członków wspólnoty.

Zgodnie z art. 17. wyżej cyt. ustawy, za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Tak rygorystycznie postawiona odpowiedzialność członków wspólnoty mieszkaniowej daje jej możliwość obrony przed powstaniem zobowiązań, które mogą powstać na skutek zalegania z opłatami przez niesolidnych członków ich wspólnoty. Takim instrumentem mogą być między innymi uchwalone przez właścicieli lokali dokuczliwe odsetki karne od zaległości w opłacaniu kosztów zarządu.

Nie mogę podzielić poglądu, że odsetki karne uchwalone w wysokości np. 120% w skali roku są zwykłą lichwą. Pogląd ten zasługiwałby na aprobatę gdyby w takiej wysokości odsetki karne były narzucone członkom wspólnoty przez jakiś zewnętrzny podmiot. Inaczej natomiast problem ten wygląda gdy członkowie wspólnoty sami podejmują uchwałę nakładając na siebie samych taki rygor. Jest to ich suwerenna decyzja, do której mają prawo. Uchwały członków wspólnoty  stanowią dla nich wewnętrzne prawo. Aby jednak to prawo było przestrzegane, musi istnieć sankcja na tyle dokuczliwa aby nie opłacało się nie przestrzegać tego prawa. Tą sankcją są właśnie karne odsetki.

Ustawa o własności lokali stawia nie tylko członkom wspólnot mieszkaniowych obowiązki, ale daje im także prawa. Mogą oni między innymi zaskarżać uchwały, które ich zdaniem naruszają ich słuszny interes. Dlatego, zgodnie z art. 25 uwl. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

W mojej praktyce spotkałem się z zarzutem przeciwnika procesowego mojego klienta, który kwestionował wysokość uchwalonych przez wspólnotę odsetek karnych w wysokości 120% w skali roku, w sprawie o zapłatę kosztów zarządu. Sądy obu instancji nie podzieliły tego zarzutu przyjmując, że skala ta została uchwalona przez członków wspólnoty (w tym także przez owego przeciwnika) i jest dla nich wiążąca.

Odrębnym zagadnieniem jest sposób powiadamiania członków wspólnoty o podjętych uchwałach. Często bywa tak, że informacja o podjętych uchwałach znajduje się na tablicy ogłoszeń w budynku wspólnoty. Przyznaję, że nie zawsze jest to forma najlepsza i zgodna z ustawą o własności lokali zwłaszcza, gdy uchwała podjęta jest w trybie indywidualnego zbierania głosów. Powstaje wówczas problem od kiedy należy liczyć upływ czasu do zaskarżenia uchwały. Jeżeli uchwała była podjęta na zebraniu właścicieli, to termin ten liczy się od dnia w którym odbyło się to zebranie, ale jeżeli uchwała była podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów, to termin ten liczy się oddzielnie dla każdego z członków wspólnoty - od dnia powiadomienia go o treści uchwały. Od tej chwili każdy z nich ma  6-cio tygodniowy termin do zaskarżenia uchwały do sądu, który nie może być przekroczony. Późniejsze kwestionowanie naliczonych odsetek karnych w procesach o zapłatę kosztów zarządu przez niesolidnych płatników nie może odnieść żadnego skutku.

Na zakończenie chciałbym – ku przestrodze opieszałych płatników – zacytować treść art. 16. uwl. „Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego”.


Adwokat Jędrzej Miniecki
KANCELARIA ADWOKACKA
ul. Śródmiejska 22/2
62-800 Kalisz
www.adwokatminiecki.pl